Argentine : la libéralisation du marché immobilier porte déjà ses fruits
Publié le 13 janvier 2024
Un mois après la fin de l'encadrement des loyers, le nombre de logements disponibles a doublé à Buenos Aires et les prix ont chuté de 20 %.
La fin de la loi sur les loyers a eu un impact presque immédiat sur le marché immobilier. Depuis l'entrée en vigueur de l'abrogation par le DNU (Décret de Nécessité et d'Urgence) de Javier Milei, l'offre d'appartements dans la ville de Buenos Aires a déjà doublé, selon les données de la Chambre argentine de l'immobilier (CIA), et les prix ont déjà chuté, jusqu'à présent, de 20 %, selon les courtiers du secteur.
Selon les données de la chambre, en 2023 (donc avant l'élection de Milei), l'offre d'appartements à louer dans la CABA (Communauté autonome de Buenos Aires) avait chuté pour atteindre à peine plus de 400 unités disponibles. « En décembre, après l'annonce de Milei, ce nombre a doublé. Aujourd'hui, nous avons un stock de plus de 800 appartements et il augmente de jour en jour », a expliqué Alejandro Bennazar, directeur des relations institutionnelles de la CIA.
L'augmentation de l'offre, ainsi que la possibilité de négocier librement entre les parties — un changement clé, puisque l'ancienne loi exigeait une mise à jour semestrielle par un indice officiel — ont eu un effet très positif sur les prix. « Si la mise à jour est mensuelle, quel que soit l'indice utilisé pour l'ajustement, les prix des loyers ont baissé de 20 à 30 % par rapport aux valeurs de novembre et décembre », a expliqué Daniel Salaya Romera, propriétaire de la société immobilière du même nom, très présente dans la zone Nord. « Si le contrat est signé avec des ajustements bimensuels, les valeurs chutent en moyenne de 15 % par rapport à décembre », a-t-il expliqué.
Au cours des deux derniers mois, les prix ont connu de fortes distorsions et ont atteint des valeurs historiques, avec une hausse moyenne de 40 % au-dessus de l'inflation de 2023, qui était de 211,4 %, a publié jeudi l'Institut national des statistiques et des recensements (Indec). Ainsi, en décembre, on payait en moyenne 334 888 dollars par mois pour un appartement de deux pièces dans la capitale, selon Zonaprop.
De plus, loin de ce qui s'est passé il y a quelques semaines, lorsque 60 % de l'offre était en dollars, aujourd'hui, la plupart des contrats sont en pesos. « On s'attend à ce que l'inflation en pesos soit supérieure à celle du dollar cette année », explique Daniel Bryn, propriétaire d'Invertire Real Estate. La dollarisation des contrats qui existait jusqu'en décembre commence lentement à s'inverser : les accords sont signés en pesos, avec des mises à jour trimestrielles. « De nombreux biens à louer qui étaient publiés en dollars, lorsqu'ils sont passés en pesos, l'ont fait avec une baisse, pour répondre à la demande actuelle », a-t-il ajouté.
Les contre-offres ont maintenant atteint les loyers. « Cette pratique est utilisée pour le paiement annuel anticipé. C'est quelque chose qui, auparavant, ne pouvait pas être fait parce que la loi abrogée l'empêchait », a expliqué Salaya Romera. « Par exemple, dans le cas d'un appartement de trois pièces, de 100 mètres carrés, flambant neuf à Vicente López, meublé et équipé, une réduction de 35 % a été négociée pour un paiement d'un an à l'avance. »
Actuellement, chaque négociation est individuelle. Le décret de nécessité et d'urgence (DNU), entré en vigueur le 29 décembre dernier, a annulé la loi sur les locations et rétabli le Code civil comme cadre réglementaire. La plupart des agents immobiliers signent des contrats d'une durée de deux ans - et non de trois ans comme le prévoyait la loi abrogée - avec des mises à jour trimestrielles (au lieu de semestrielles) et des valeurs en pesos. « Les locataires et les propriétaires acceptent bien ce système. Les prix vont continuer à baisser et de nouvelles formes de paiement vont apparaître, qui s'adapteront aux besoins de chaque locataire et propriétaire », a conclu Salaya Romera.
Pour Adrián Cyderboim, propriétaire de l'agence immobilière Crecer, à Villa Crespo, l'activité a fortement augmenté la semaine dernière, avec des prix qui, dans la plupart des cas, sont restés stables ou ont même diminué par rapport à décembre. « Il y a beaucoup de propriétaires qui ont leurs biens à vendre. Mais ils attendent que le scénario se clarifie et que les prix remontent pour décider de mettre leur bien en location [...] À la fin du mois de décembre, nous n'avions pas de locations dans l'immobilier. Aujourd'hui, nous en proposons à nouveau. L'offre augmente de semaine en semaine », a-t-il expliqué.
Source
modifier((es)) – Belén Fernández, « Murió la Ley de Alquileres: ya se duplicó la oferta de departamentos en CABA y caen los precios ». El Cronista, 12 janvier 2024.
